Bár emelkednek a jelzáloghitelek törlesztőrészletei, a lakhatás megfizethetőbbé válik
Hosszú évek után ugyan olcsóbbak lettek az ingatlanok, a lakások elérhetősége romlott. Ennek oka elsősorban a kamatlábak meredek emelkedése volt.
Tavaly év elején egy átlagos fizetéssel rendelkező szlovákiai polgár még megengedhette magának, hogy a Szlovák Nemzeti Bank szabályai mellett jelzáloghitelt vegyen fel egy 35 négyzetméteres lakásra. Az év második félében azonban már csak egy 32,6 négyzetméteres lakásra felvehető jelzáloghitel kritériumainak felelt meg ugyanaz a személy, az idei év első negyedévében pedig már közel egy négyzetméterrel kevesebbnek – azaz csak egy 31,7 négyzetméteresnek, írja a trend.sk portál.
A kamatok jelenleg a maximumuk közelében vannak, így további növekedésükre nem kell számítani.
Az év második felében emelkedik a létminimum is, ami megszabja a maximális törlesztőrészlet határait, és bizonyos szabályok is az ügyfelek javát szolgálják.
A szabályozó szerint a havi törlesztőrészlet nem haladhatja meg a létminimum levonása utáni nettó jövedelem 60 százalékát. Ennek a szabálynak azonban a hitelfelvevő tesztelésekor is érvényesülnie kell, a kamatláb két százalékponttal való emelésére, maximum azonban csak a hat százalékos határértékig.
Ez a gyakorlatban azt jelenti, hogy ha a bank négy százalékos kulcsot kínál, akkor meg kell vizsgálnia, hogy az ügyfél a kamat hat százalékra való emelése során is képes-e fizetni a hitelt.
De ennek az ellenkezője is érvényes, ha a kamatok hat százalékra emelkednek, a maximális hitel ugyanolyan marad, mint négy százalékos kamat esetén. Bár természetesen több tíz euróval nőnek a törlesztőrészletek.
A Pénzügyi Stabilitási Jelentés múlt heti bemutatása során a Szlovák Nemzeti Bank illetékesei kijelentették, hogy nem terveznek változtatni ezen a szabályon.
A jelenleg négy százalék feletti kamatok miatt ez azt jelenti, hogy a jelzáloghitel-plafon nem csökken a pénz további drágulásával.
De más tényezők is segíthetik az ügyfelet a lakhatás elérhetőségében. Az egyik ilyen tényező a várható bérszintemelkedés. Ha ráadásul tovább folytatódik az ingatlanárak csökkenése, a hatás még kedvezőbb lesz az ügyfelek számára.
Ha emellett tovább esnek az ingatlanárak – szintén öt százalékkal, akkor 33,8 négyzetméterre nőne a lakások elérhetősége. Abban az esetben, ha a bére nem emelkedne, viszont az ingatlanárak csökkennének, akkor egy 31,9 négyzetméteres lakásra igényelhetne jelzálogot a banktól.
De mi a helyzet az új építkezésekkel, épül-e elegendő lakás?
2023 első negyedévében az építőipart elsősorban az újépítések mozgatták. A Statisztikai Hivatal adatai szerint a kilábalás januárban elérte a tizenöt százalékot, ami az elmúlt öt év legnagyobb növekedését jelenti. Túl sok optimizmusra azonban nincs ok – úgy tűnik ugyanis, idén sem kerüli el teljesen a viharos időket az építőipar.
Az év eleji pozitív indulás csakhamar alábbhagyott, a januári „jó adatokat” nem követték újak, az építkezések intenzitását utolérték a gazdasági nehézségek.
Márciusban már kétszámjegyű visszaesés volt tapasztalható az építőiparban, a két hónapos erőteljes növekedés után éves szinten 10,1 százalékos csökkenés következett be. Ez eddig a legnagyobb éves csökkenés az elmúlt két évben. A drámai visszaesés elsősorban a hazai piac alacsonyabb termelésének köszönhető, amely a teljes mennyiség 90 százalékát teszi ki.
A szakértők szerint azonban nincs ok a teljes pesszimizmusra.
– fogalmazott M. Gábriš, a Csehszlovák Kereskedelmi Bank vezető közgazdásza hozzátéve, hogy az építőipar áprilisi felmérésének számai azért adnak némi reményt.
Szlovákiában tavaly több mint 20 ezer lakás épült, ebből hatezer csak az év végén készült el, bár a lakásépítések beindítása és befejezése 2022 utolsó negyedévében az infláció, a magasabb energia- és üzemanyagárak miatt lelassult. A lakásépítések beindulása a harmadával visszaesett az egy évvel korábbihoz képest.
– fűzte hozzá Jana Morháčová, a Statisztikai Hivatal szóvivője.
A szakemberek szerint a helyreállítási terv forrásai az építőipar fellendülését hozhatják a lakásépítést illetően is. Ezért fontos lenne, hogy a támogatási programokból származó finanszírozás kiszámítható legyen, és ne a kaotikus politikai döntésektől függjön. Nemcsak a nagy infrastrukturális projektek létfontosságúak ugyanis az építőipar számára, hanem a lakásberuházások feltételeinek megteremtése is.
